产业园区的困境，很致命

现在产业园区做招商，真的是卷得不行了。在传统地产开发增量红利初见顶的时期，许多企业认为做园区是一片蓝海，谁曾想仅仅过去四五年，园区行当已经这么难闯了。

当下的园区行业面临着经济承压、供应饱和、空置率升高、同质化竞争、内卷竞争等多重內外部因素的影响，无论是国资园区还是民营园区，压力都越来越大了……

复杂的经济形势，遇上急剧增加的供应

产业园区市场越来越趋于饱和

近几年，越来越多城市希望通过推动制造业回归，来防范产业空心化的风险，随之而来的是各地产业园区建设的提速。

据公开数据显示，从2023年开始我国产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度新增，预计到2025年总供应量将突破62亿平方米。

然而，急剧增加的产业载体供应，和产业发展的进程之间似乎并不是一直匹配的。

近年来全球经济形势愈发复杂，各地产业发展也受到了压力。企业扩产需求的收缩与园区数量的增加之间，显然已经出现了矛盾。所以近两年园区行业明显感受到了供需关系的倒挂，园区赛道正在不可避免地走向饱和。

再加上这两年各地还在发力推行工业上楼，一些发达城市未来的产业载体供应放量动辄就是千万方的规模，竞争只会越来越激烈，产业招商部门的压力也恐怕会迎来新高。

前些年大火的生物医药产业就是典型的例子，过去各地为了大力培育生物医药产业，都在兴建医药园区、争取生物医药企业进驻。

但在经济承压的背景之下，生物医药产业也不可避免地正在经历收缩。相关企业的数量出现明显下跌。

随之而来的，就是生物医药园区空置率的升高，招引医药类企业、辨别优质企业的难度越来越高。连某头部医药园区的空置率都一度超过30%，租金也出现下降。

这些经济背景给各地园区的招商工作带来了巨大影响，园区物业的去化压力非常大，许多原本定位清晰、瞄准特定产业的园区，也不得不放宽要求。空置压力已经让招商人焦头烂额、四处奔走，产业聚集问题就先顾不得了……

园区同质化问题愈发凸显

激发招商内卷竞争

同质化问题，也是加大各地园区招商压力的最重要原因之一。前些年特别火的那些热门产业，比如生物医药、新能源汽车、芯片等等，吸引了几乎所有地区的追捧。

越来越多的生物医药产业园、汽车产业园涌现，各地招商引资关注度集中、定位趋同的趋势越来越明显。

但在招商上占优势的地区毕竟是少数，比如一线城市或强二线城市。能招到优质企业的园区也肯定是其中的少数，那剩下那些园区怎么办？

各地园区产业定位越来越相似，都想抢热门产业，这会带来很严重的问题。一定会有大批园区在招商战中落入下风，大量所谓的特色园区实际上成了重复建设，不得不面临空置。

而且各地园区常年采取同质化的产业定位，就一定会激发地区之间的招商内卷，不断出现“挖墙脚”的问题，不利于地区之间形成良性产业分工，只会造成招商内耗和资源浪费。

这两年地区、城市与园区之间的“抢商”现象越来越多见，各地迫于经济增长压力、招商引资考核压力、空置压力，开始对愈发稀缺的企业资源进行争抢。

比如一些地方的政府园区对租金划定了明确限制，以低租金掌握招商主动权，吸引企业进驻。但这种性价比策略，一定会对周边城市的招商引资带来巨大压力。

而反过来，一些中小城市园区则不惜在招商条件上作自我牺牲式的大幅让步，表现得急功近利。比如对企业开出超低租金、超长免租、调整规划、改造物业等条件，试图“挖”来优质企业。

这使得其他园区不得不绷紧神经，采取严密的“防守”策略。与有外迁意愿的企业紧急谈判，开出比其他地区更好的条件来留住企业。甚至有发达城市园区开始去到二三线城市逆行招商，内卷程度可见一斑。

但这种定位趋同、缺乏产业分工的园区发展模式，使得招商演变成了攻防战，行业内部只能走向零和博弈。

这对行业、对地方经济的长远发展一定是有损害的，哪怕是政府园区也很难一直维持这种策略，终究不是长久之计。

产业招商专业化不足

招商能力有待强化

虽然这几年园区行业发展速度很快，但并非所有园区的招商能力都跟上了。在竞争愈发激烈的“抢商”时代，专业化能力不足的招商团队是十分被动的，甚至可能会给地方投资、园区发展埋下风险。

当前招商能力不足，有几种主要表现。

一是不懂产业链，缺乏产业链招商思维。许多园区做招商定位的时候，只知道往热门产业上靠，认为这类企业基数大、发展好、潜力强、价格承受力高。

它们没有产业链的概念，忽视了企业上下游的关联性和协同效应，会对园区自身的客观条件与市场机会缺乏理性评估，也不知道如何利用地区产业生态来找到自身的定位。

这会导致招商策略缺乏系统性，只能被动跟风去和发达城市抢商，且大概率抢不过人家，并忽视掉真正适合园区的企业。

二是不懂产业相关的专业知识，对进驻企业缺乏判断能力，无法分辨企业真实的发展状况和投资项目的质量。这时候如果再加上急功近利的招商考核，很有可能会陷入招商骗局。

实际上各地在招商引资上遇到过的招商骗局很多，比如伪外企套取政府补贴的、假项目骗取产业基金投资的，这些年许多城市都遇到过。

这些事件频繁发生的根本原因，就是招商团队的专业化水平不足，对园区自己的主导产业缺乏足够的了解，自然无法分辨骗局。

三是缺乏有效的招商工具和方法，还在依赖传统的陌拜等方式招商，效率和精准度已经远远落后了。

在大数据与AI时代，多数园区已经懂得运用现代技术手段辅助招商，园区的招商“武器库”丰富多了。

大数据技术能够对海量企业数据进行归纳分析，比如对本土产业/企业数据进行收集、对园区产业图谱进行监控分析、将繁琐招商流程改造为自动化/可视化管控等等…

而且数字化招商还具备“识别”功能，根据模型收集企业在公开资料中显示的经营数据、研发投入、新闻动态、招聘动态等等，能辅助招商团队清晰识别高精准度潜在客户，从而制定有针对性的招商战术，这对愈发内卷的招商工作有很大帮助。

结  语

在经济高速增长期，园区招商曾有过一段非常好过的日子，根本不愁招不到企业。但时代变了，招商逻辑也必须跟着变。

我国经济正在迈入内涵式增长、高质量发展阶段，真正有潜力、想要谋发展的优质企业，对入驻地的评估标准也一定不是盲目的，而是会综合考察园区的生产要素聚集度、产业生态和运营质量。

所以继续采取内卷策略去“硬招”企业，要么会伤及园区经营的根本、要么会招来实力不足的企业，无论哪种结果都是不理想的。

也许园区行业应该回归到理性的发展轨道上来，用专业化的眼光和数字化的工具武装自己，寻找更实事求是的、符合本土产业需要的招商路径。